Suas dúvidas sobre ação de despejo, respondidas por especialista.
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Meu inquilino não está pagando, ou o contrato terminou e ele não quer sair. O que posso fazer?
São as duas situações mais comuns que recebemos. Em ambas a solução jurídica é a mesma — a ação de despejo — só muda o motivo alegado no processo.
Situação 1 — O inquilino não está pagando o aluguel:
Boa notícia: a lei não exige que você espere meses para agir. Já no primeiro mês de atraso, é possível entrar com a ação. Antes de processar, costumamos enviar uma notificação extrajudicial — em boa parte dos casos, só com ela o inquilino já paga ou desocupa. Se não resolver, ingressamos com a ação de despejo cumulada com cobrança: o mesmo processo recupera o imóvel e cobra o que ele deve.
Situação 2 — O contrato terminou e o inquilino continua no imóvel:
Se o prazo do contrato chegou ao fim (ou se você tem um contrato sem prazo definido), você tem direito de pedir o imóvel de volta sem precisar dar nenhuma justificativa. Esse direito se chama denúncia vazia. O caminho é: notificar o inquilino dando 30 dias para sair. Se ele não desocupar, ajuíza-se a ação de despejo.
Importante nos dois casos:
- O proprietário nunca deve tentar tirar o inquilino “por conta própria” — trocar fechadura, cortar luz, água ou gás, ou retirar pertences à força. Isso é crime (art. 345 do Código Penal) e pode até levar você a pagar indenização ao inquilino.
- Todo o procedimento de retirada precisa passar pelo Judiciário.
- Em situações específicas, é possível pedir uma liminar — uma decisão rápida que antecipa a saída do inquilino.
Cada caso tem suas particularidades. A avaliação técnica preliminar ajuda a definir o caminho mais rápido e seguro.
Base legal: Lei 8.245/91 (Lei do Inquilinato) — arts. 9º, 46 e 59.
Quanto tempo demora uma ação de despejo por falta de pagamento?
Não existe prazo único — depende muito de cada caso. De forma geral:
- Com caução (você deposita em juízo o valor de 3 aluguéis como garantia): o juiz pode determinar a saída do inquilino em poucos dias úteis, e ele tem 15 dias para desocupar.
- Sem caução, em casos simples: entre 4 e 12 meses até a desocupação acontecer de fato.
- Casos difíceis (inquilino que recorre, contesta tudo, alega vícios): podem passar de 18 meses.
O que mais influencia o tempo é a forma como o processo é conduzido. Um advogado que antecipa as defesas do inquilino, prepara provas fortes desde o início e mantém o ritmo do processo costuma reduzir bastante a duração média.
Em cidades que têm varas judiciais especializadas em locação (como Curitiba e algumas regiões de Maringá), o tempo médio também tende a ser menor que a média geral do Estado.
Base legal: Lei 8.245/91 — arts. 9º, 59 e 62.
Posso despejar inquilino que não tem contrato escrito?
Sim. A Lei do Inquilinato protege a relação de locação mesmo quando não foi formalizada no papel. O que importa é o fato — alguém ocupa o imóvel pagando aluguel a você. Se isso existe, há uma locação, e ela está protegida por lei.
Sem contrato escrito, considera-se que a locação é por prazo indeterminado. Você pode encerrá-la em duas situações:
- Por inadimplência: ação de despejo imediata.
- Sem motivo específico (você quer o imóvel de volta): notifica o inquilino dando 30 dias para sair; se ele não desocupar, ajuíza a ação.
Como provar que existe a locação, mesmo sem contrato no papel:
- Comprovantes de pagamento (Pix, transferências, recibos)
- Conversas formalizadas (WhatsApp, e-mail, SMS)
- Testemunhas (vizinhos, conhecidos que viram a negociação)
- Contas de água, luz e gás no nome do inquilino
- Comprovantes de pagamento de IPTU feitos pelo inquilino
Quanto mais provas, mais rápido e seguro o processo.
Atenção: se a pessoa está morando “de favor”, sem pagar nada (situação chamada de comodato, comum entre familiares ou amigos), isso não é locação. O caminho jurídico nesse caso é outro: chama-se ação de reintegração de posse, e segue regras diferentes.
Base legal: Lei 8.245/91 — art. 1º, parágrafo único.
Quantos meses de aluguel atrasado preciso esperar para entrar com a ação?
Nenhum prazo fixo. Diferente do que muita gente acredita, a lei não exige que você espere 3, 6 ou qualquer número de meses de atraso. Já no primeiro mês não pago, é possível entrar com a ação.
Na prática, recomendamos agir logo após o primeiro ou segundo atraso. Quanto mais o tempo passa, mais o prejuízo se acumula: IPTU, condomínio, água, luz e gás continuam vencendo — e, com o inquilino lá dentro sem pagar, essas contas costumam ir para o seu nome.
Antes de processar, vale enviar uma notificação extrajudicial. Em 30 a 40% dos casos, o inquilino paga ou sai do imóvel apenas com a notificação — sem necessidade de processo.
Atenção: um atraso único e pontual, com pagamento posterior, pode virar argumento de defesa do inquilino. Por isso, a estratégia processual depende do histórico do caso e da análise técnica.
Base legal: Lei 8.245/91 — art. 9º, III e art. 62.
Como funciona a notificação extrajudicial e quando ela é obrigatória?
A notificação extrajudicial é um documento formal enviado ao inquilino antes da ação judicial. Ela serve para informar a situação (atraso, fim do contrato, infração), dar um prazo para resolver e avisar das consequências caso ele não resolva.
Formas mais comuns de enviar:
- Cartório de Títulos e Documentos: a mais segura, com fé pública. Recomendada para casos importantes.
- Correios com AR (Aviso de Recebimento): boa prova de envio e recebimento.
- E-mail com confirmação ou WhatsApp com confirmação de leitura: aceitos em muitos casos, especialmente quando já há histórico de comunicação por esses meios.
Para que serve a notificação:
- Constituir o inquilino “em mora” (formaliza juridicamente o atraso)
- Dar uma última chance de pagamento ou saída amigável
- Servir como prova da sua boa-fé caso o caso vá ao juiz
- Em algumas situações (denúncia vazia, necessidade própria), é exigência da lei antes da ação
Para inadimplência simples, a notificação não é obrigatória — você pode ir direto ao judiciário. Mas é fortemente recomendada: cerca de 30 a 40% dos casos se resolvem só com a notificação, sem precisar de processo.
O que uma notificação técnica deve conter:
- Identificação completa do locador e do inquilino
- Descrição do imóvel
- Período e valor exato da inadimplência, discriminados
- Prazo para pagamento (geralmente 15 dias)
- Consequências caso não pague (ação de despejo cumulada com cobrança)
- Cópia do contrato anexa (se houver)
Base legal: Lei 8.245/91 — art. 9º, parágrafo único; Código Civil — art. 397.
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O que é despejo por denúncia vazia?
“Denúncia vazia” é um nome técnico para uma situação simples: o locador pode encerrar a locação sem precisar indicar nenhum motivo específico. É como um direito de “querer o imóvel de volta”, previsto na lei.
Quando funciona:
- Contratos por prazo determinado (com data certa de fim): ao final do prazo contratual (art. 46).
- Contratos por prazo indeterminado (sem data de término): a qualquer tempo, mediante aviso prévio de 30 dias (art. 46, §2º).
Diferente do despejo por inadimplência ou por infração, na denúncia vazia o inquilino pode estar em dia com todas as obrigações — pagando o aluguel, cuidando do imóvel — e ainda assim você pode pedir que ele saia.
Como funciona na prática:
- Em contratos por prazo determinado: ao final do contrato, se nenhuma das partes manifestar interesse em renovar, ele passa a vigorar por prazo indeterminado. A partir daí, qualquer parte pode pedir a denúncia.
- Em contratos por prazo indeterminado: notifica-se o inquilino com 30 dias de antecedência para desocupação.
- Se o inquilino não sair voluntariamente, ajuíza-se a ação. Não é preciso justificar o motivo na petição.
Atenção a situações em que a denúncia vazia é restrita ou inaplicável:
- Contratos “build to suit” (imóvel construído sob medida para o locatário)
- Algumas locações comerciais com cláusulas específicas
- Contratos com cláusulas de proteção ao inquilino (renovação automática, por exemplo)
Base legal: Lei 8.245/91 — art. 46.
O que é despejo com liminar e em que casos cabe?
Liminar é uma ordem rápida do juiz — dada antes do julgamento final do processo — que determina a saída imediata do inquilino. Pense nela como uma “antecipação”: em vez de esperar todo o trâmite normal, o juiz já manda o inquilino sair.
A lei lista as situações em que essa liminar pode ser concedida (art. 59, §1º da Lei 8.245/91). As mais comuns na prática são:
- Caução em dinheiro equivalente a 3 meses de aluguel + encargos, depositada em juízo
- Acordo escrito entre as partes, com prazo determinado
- Fim do contrato por prazo determinado (vencimento natural)
- Morte do inquilino sem sucessores que assumam a locação
- Sublocação sem sua autorização
- Reparações urgentes determinadas pelo Poder Público
A hipótese mais utilizada é a da caução. Concedida a liminar (em poucos dias a poucas semanas, conforme a comarca), o inquilino é intimado e tem 15 dias para desocupar voluntariamente. Se não sair, o cumprimento é feito pelo oficial de justiça, com auxílio de força policial se necessário.
Importante saber: a liminar é uma decisão provisória. Significa que o juiz, ao final do processo, ainda vai julgar o mérito da causa. Se confirmada a sentença, a caução é devolvida ao locador. Se reformada, pode haver compensação ao inquilino.
Base legal: Lei 8.245/91 — art. 59, §1º.
Qual o prazo que o inquilino tem para sair após a ordem judicial?
Depende do tipo de decisão:
- Sentença comum (julgamento de mérito): 30 dias para desocupação voluntária.
- Liminar (decisão antecipada do art. 59, §1º): 15 dias.
- Decisões urgentes específicas: podem ter prazos menores, conforme determinação do juiz.
O prazo começa a contar a partir do dia em que o inquilino é informado oficialmente da decisão. Essa comunicação geralmente é feita pelo oficial de justiça, que vai pessoalmente ao imóvel entregar o mandado.
Se o inquilino não sair voluntariamente no prazo, você (através do seu advogado) pede ao juiz o cumprimento da decisão. O juiz emite então um “mandado de despejo”, e o oficial de justiça é o responsável por executar a ordem — com auxílio de força policial se houver resistência.
Atenção fundamental: mesmo com a decisão judicial em mãos, o locador não pode tentar desocupar o imóvel por conta própria — trocar fechaduras, cortar luz/água, retirar pertences. Essas ações configuram “exercício arbitrário das próprias razões” (art. 345 do Código Penal) e podem gerar:
- Responsabilização criminal do locador
- Indenização ao inquilino (danos morais e materiais)
- Reversão da decisão judicial favorável
Todo o cumprimento do despejo precisa passar pelo Judiciário. A parte positiva é que, com decisão em mãos, esse cumprimento costuma ser agendado em 30 a 60 dias após o requerimento.
Base legal: Lei 8.245/91 — arts. 63 e 65; Código Penal — art. 345.
Posso cobrar os aluguéis atrasados na mesma ação de despejo?
Sim — e é exatamente a estratégia mais recomendada. A lei (art. 62 da Lei 8.245/91) permite “cumular” o despejo com a cobrança, ou seja, resolver tudo em um único processo.
Vantagens de fazer junto:
- Um único processo (mais barato e mais célere que dois separados)
- A mesma sentença decide a posse do imóvel e o crédito monetário
- Aproveita as garantias do contrato (fiador, fiança bancária, caução)
- Economia processual: uma única petição inicial, uma única citação, uma única instrução
O que pode ser cobrado:
- Aluguéis vencidos e os que ainda vencerem até a desocupação efetiva
- Encargos contratuais (IPTU, condomínio, água, luz, gás)
- Multas previstas em contrato
- Indenização por danos comprovados ao imóvel (com vistoria pericial)
- Custas processuais e honorários sucumbenciais
Reconhecida a dívida pela sentença, a cobrança pode prosseguir por meio de:
- Penhora de bens do inquilino e do fiador
- Bloqueio de contas bancárias e investimentos (BACEN-JUD)
- Bloqueio de veículos (RENAJUD)
- Investigação patrimonial técnica (INFOJUD)
Base legal: Lei 8.245/91 — art. 62; CPC — arts. 824 e seguintes.
O que fazer se o inquilino se recusa a sair mesmo após a sentença ou a liminar?
É uma situação que acontece com certa frequência: o juiz já decidiu a seu favor, o prazo terminou, mas o inquilino simplesmente continua no imóvel — ignorando a decisão.
O que o locador NÃO pode fazer, em hipótese alguma:
- Trocar as fechaduras
- Cortar fornecimento de água, luz ou gás
- Forçar entrada no imóvel
- Retirar pertences do inquilino sem autorização judicial
- Ameaçar ou coagir o inquilino
- Contratar empresas de remoção ou seguranças para forçar a saída
Mesmo com a decisão a seu favor, qualquer dessas atitudes configura crime — “exercício arbitrário das próprias razões” (art. 345 do Código Penal). Pode gerar responsabilização criminal, indenização ao inquilino e até a reversão da decisão judicial que você havia conquistado.
O caminho legal correto: requerer ao juiz o cumprimento da sentença ou da liminar, com expedição de mandado de despejo, auxílio de oficial de justiça e força policial quando necessário.
Como funciona o cumprimento forçado:
- O oficial de justiça comparece ao imóvel com o mandado.
- Intima o inquilino para desocupar em 24 horas.
- Se não houver saída, retorna no dia seguinte (ou em data agendada) com força policial.
- Executa o despejo: retira inquilino e pertences.
- Os bens deixados podem ficar em depósito judicial por 30 dias para o inquilino retirar.
- O locador é notificado para acompanhar e receber as chaves.
As custas dessa fase são previstas em lei e podem ser cobradas do inquilino (incluídas na execução da sentença).
Base legal: Lei 8.245/91 — arts. 63 e 65; CPC — arts. 538 e seguintes; CP — art. 345.
Sua situação tem particularidades. Vamos analisar tecnicamente, juntos.
O inquilino abandonou o imóvel sem pagar. O que devo fazer?
É comum o inquilino inadimplente simplesmente sair do imóvel sem aviso, deixando atrás dívidas de aluguel, encargos e às vezes danos. A reação natural é entrar no imóvel imediatamente para retomar a posse. Essa ação direta não é recomendada.
Por que não entrar diretamente? Sem decisão judicial ou termo formalizado, o inquilino pode depois alegar:
- Que foi “expulso” do imóvel
- Que tinha pertences valiosos que sumiram
- Que não havia abandono — estava apenas viajando, internado ou ausente temporariamente
Essas alegações podem gerar ações contra você por danos morais e materiais, mesmo em situações em que o abandono parecia evidente.
Passo a passo tecnicamente correto:
- Documentar a situação. Tire fotos do imóvel pelo lado de fora, registre tentativas de contato (WhatsApp, ligações, e-mails sem resposta), converse com vizinhos.
- Enviar notificação extrajudicial para todos os endereços conhecidos do inquilino (residencial, fiador, e-mail, WhatsApp).
- Realizar vistoria com testemunhas. Entre no imóvel acompanhado de pelo menos 2 testemunhas idôneas (vizinhos, conhecidos), idealmente com presença do síndico se for condomínio. Lavre um termo escrito do que foi encontrado — bens presentes, estado do imóvel, sinais de abandono.
- Ajuizar ação de despejo cumulada com cobrança. Mesmo com o imóvel já vazio, a regularização formal da posse e a cobrança do crédito exigem decisão judicial.
- Em paralelo, o advogado faz busca patrimonial do inquilino e fiadores para recuperação do crédito.
Vantagens dessa abordagem:
- Ações de imóvel abandonado costumam ser mais rápidas (pouca contestação)
- A decisão judicial garante regularização formal da posse (importante para nova locação)
- O crédito monetário fica documentado e cobrável
- Você fica protegido de eventuais alegações futuras do inquilino
Se o imóvel apresentar danos relevantes, fotografe e contrate uma perícia antes de fazer qualquer reparo — esses danos podem ser cobrados na ação.
Base legal: Lei 8.245/91 — arts. 9º e 62; Código Civil — art. 22 (curador de bens do ausente).
Qual a diferença entre ação de despejo e ação de reintegração de posse?
São duas ações distintas, com bases legais e procedimentos diferentes. A escolha entre uma ou outra depende exclusivamente da natureza da relação entre as partes envolvidas. Usar a ação errada pode resultar na extinção do processo sem julgamento de mérito — ou seja, perda de tempo, dinheiro e energia processual.
Ação de Despejo (Lei 8.245/91): usada quando existe relação contratual de locação — formal ou informal. A comprovação se faz por contrato escrito ou pela prova de pagamento periódico de aluguel. Tem rito especial, possibilidade de liminar e pode ser combinada com cobrança.
Ação de Reintegração de Posse (CPC, arts. 560 a 566): usada quando NÃO há relação contratual de locação. O ocupante está no imóvel sem direito — invasor, alguém que mora “de favor” (comodato), ex-inquilino após fim do contrato. Exige prova de posse do autor mais o esbulho (ato de tomar a posse).
Comparativo prático:
| Situação | Ação correta |
|---|---|
| Inquilino com contrato escrito não paga | Despejo |
| Inquilino com contrato verbal não paga | Despejo |
| Imóvel invadido por terceiro estranho | Reintegração |
| Familiar/amigo de favor se recusa a sair | Reintegração |
| Ex-inquilino permaneceu após fim do contrato | Reintegração (em alguns casos) |
| Comprei imóvel já ocupado por inquilino do antigo dono | Depende — analisar contrato |
Em situações de fronteira, pode ser necessário propor duas ações simultaneamente (uma como principal, outra como subsidiária), ou alterar a estratégia durante o processo. A análise técnica preliminar é fundamental para escolher o caminho certo.
Base legal: Lei 8.245/91 — arts. 9º e seguintes; CPC — arts. 560 a 566.
Posso despejar inquilino idoso, gestante, com doença grave ou em outra situação especial?
Sim. A lei brasileira não cria imunidade automática contra o despejo por condições pessoais do inquilino. Idade avançada, gestação ou doença não suspendem o direito do locador de receber o aluguel e reaver seu imóvel. A relação locatícia é regida pelo contrato e pela lei, não pelas circunstâncias pessoais.
Em outras palavras: é juridicamente possível despejar nessas situações. O que muda é o cuidado na condução do caso.
Hipóteses específicas:
- Idoso (Lei 10.741/03): tem prioridade processual e tratamento diferenciado, mas isso não impede o despejo. Pode ser despejado normalmente, observando-se as garantias processuais especiais.
- Gestante ou lactante: sem proteção legal específica contra despejo.
- Doença grave: sem imunidade. O juiz pode estender ligeiramente o prazo de desocupação por razões humanitárias, mas é exceção.
- Beneficiário de programa habitacional (Minha Casa Minha Vida e variantes): pode ter regras específicas conforme o convênio. Análise técnica necessária.
- Pessoa com deficiência (PcD): sem privilégio direto contra despejo, mas merece atenção em adaptações especiais e prazos.
Embora essas situações não impeçam o despejo, podem:
- Atrasar prazos processuais (necessidade de curador especial, perícia médica, etc.)
- Sensibilizar o juiz na fase de execução (não impede, mas pode levar a concessões temporárias)
- Atrair atenção da imprensa local ou redes sociais (efeito reputacional para o locador)
Recomendações práticas:
- Conduzir o caso com sensibilidade e moderação no discurso
- Buscar acordo extrajudicial sempre que possível (prazo estendido, parcelamento da dívida)
- Documentar todas as tentativas de boa-fé do locador
- Acompanhamento técnico evita exposição negativa do locador na mídia ou redes sociais
Base legal: Lei 8.245/91; Estatuto do Idoso — Lei 10.741/03; CF/88 — art. 5º.
Posso pedir despejo por outras razões que não a falta de pagamento?
Sim. A lei lista várias situações que justificam o despejo — a inadimplência é apenas uma delas.
Outras hipóteses previstas em lei:
- Acordo entre as partes
- Infração legal ou contratual cometida pelo inquilino (art. 9º, II)
- Reparações urgentes determinadas pelo Poder Público
- Necessidade do imóvel para uso próprio, descendente ou ascendente (art. 47)
- Demolição ou edificação licenciada que torne inviável a permanência
- Fim do prazo em contrato por prazo determinado — denúncia vazia (art. 46)
Infrações contratuais mais comuns que justificam o despejo:
- Sublocação não autorizada — inquilino alugando o imóvel para terceiros sem sua permissão
- Modificação ou alteração física do imóvel sem autorização (obras, demolições, ampliações)
- Mudança de destinação (imóvel residencial usado para fim comercial, ou vice-versa)
- Falta de manutenção que cause deterioração do imóvel
- Perturbação do sossego dos vizinhos (festas, ruídos, comportamento agressivo)
- Descumprimento de cláusulas específicas do contrato
- Negligência grave que cause danos materiais ao imóvel
Cada hipótese exige requisitos específicos de prova e procedimento próprio — fotos, vídeos, laudos, testemunhas, autos de vizinhança. Em alguns casos, vale propor o despejo por mais de uma hipótese subsidiariamente, aumentando as chances de êxito.
Base legal: Lei 8.245/91 — arts. 9º, 46 e 47.
O que é caução em ação de despejo e como ela acelera o processo?
Caução, no contexto de ação de despejo, é um depósito em dinheiro feito pelo locador no momento da propositura da ação, como garantia para obter uma liminar de desocupação. Está prevista no art. 59, §1º, IX da Lei 8.245/91.
Funciona como um “crédito de confiança” oferecido pelo locador ao juízo: você deposita um valor agora; se a decisão for revertida no final, esse valor servirá para indenizar o inquilino. Em troca, o juiz pode conceder a desocupação em fase preliminar do processo, sem aguardar o julgamento de mérito.
Como funciona na prática:
- Valor: equivalente a 3 meses de aluguel + encargos (na época da propositura).
- Depósito: feito em conta judicial vinculada ao processo, no ato da petição inicial.
- Avaliação do juiz: em poucos dias úteis a poucas semanas (dependendo da comarca), decide se concede ou não a liminar.
- Concedida a liminar: inquilino é intimado e tem 15 dias para desocupar voluntariamente.
- Não desocupação: cumprimento forçado pelo oficial de justiça, com força policial se necessário.
Quando vale a pena depositar caução:
- Locador tem fluxo de caixa disponível para o depósito (não compromete liquidez)
- Dívida do inquilino é alta — o custo de esperar 6-12 meses sem o imóvel ultrapassa o valor da caução
- Necessidade de retomada urgente do imóvel (para venda, novo aluguel, uso próprio)
- Caso técnico forte — alta probabilidade de êxito final
Quando NÃO vale a pena:
- Sem caixa imediato para o depósito
- Caso em que a liminar é improvável (defesas potenciais do inquilino, contrato ambíguo)
- Imóvel sem perspectiva de uso/venda imediata após a retomada
Recuperação da caução: ao final do processo, com sentença favorável transitada em julgado, o valor depositado é levantado (devolvido) ao locador, corrigido monetariamente. Se a decisão for desfavorável (raro em casos bem instruídos), a caução pode ir para o inquilino como indenização pelo tempo de desocupação antecipada.
Em muitos casos, o investimento se justifica. Cada mês a menos de litígio representa um aluguel a mais que o locador receberá após a retomada — somando-se à recuperação do crédito atrasado.
Base legal: Lei 8.245/91 — art. 59, §1º, IX.
Sua dúvida não está aqui?
Cada caso de locação tem particularidades que mudam a estratégia jurídica. Se você não encontrou aqui a resposta para a sua situação, fale diretamente com o Dr. Leandro Sacramento. A análise técnica preliminar é sem compromisso.
Dr. Leandro Sacramento — direito imobiliário com profundidade técnica.
Sócio-fundador do Sacramento Advogados, com nove anos de atuação dedicada em Direito Civil e Imobiliário. Prática consolidada em ações de despejo, cobrança de aluguéis, contratos imobiliários e busca patrimonial.
Graduado em Direito pela UniCesumar Maringá, com pós-graduação em Advocacia Cível pela FMP e especializações em curso em Prática em Direito Imobiliário (FACEO) e Execução Civil (IGEJ / Faculdade Arnaldo).
OAB/PR 103.485 · 9 anos de atuação · Sede: Maringá / PR · Atuação nacional
Escritório de advocacia com atuação técnica e estratégica em Direito Civil e Imobiliário.
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