Suas dúvidas sobre ação de despejo, respondidas por especialista.

A decisão é sua, mas há pontos importantes a considerar antes de adiar. Promessas verbais de desocupação não têm efeito jurídico: se o inquilino voltar atrás, o tempo que passou conta contra você (mais aluguéis atrasados, mais desgaste, e o início do processo precisa começar do zero).

Em muitos casos que acompanhamos, a promessa serve como tática para ganhar tempo enquanto o inquilino busca outra solução — e meses depois, a situação está pior. Recomendamos ao menos formalizar um acordo escrito (com prazo de saída, condição sobre os aluguéis atrasados e cláusula de desocupação espontânea) ou disparar a notificação extrajudicial em paralelo, mantendo o caminho jurídico ativo enquanto se observa o comportamento do inquilino.

Cada dia conta: a lei brasileira permite a ação a partir do primeiro dia de atraso, e adiar significa, na maioria dos casos, prejuízo crescente. O cuidado essencial é não ficar refém de uma palavra que pode não se confirmar.

“Denúncia vazia” é um nome técnico para uma situação simples: o locador pode encerrar a locação sem precisar indicar nenhum motivo específico. É como um direito de “querer o imóvel de volta”, previsto na lei.

Quando funciona:

• Contratos por prazo determinado (com data certa de fim): ao final do prazo contratual (art. 46).
• Contratos por prazo indeterminado (sem data de término): a qualquer tempo, mediante aviso prévio de 30 dias (art. 46, §2º).

Diferente do despejo por inadimplência ou por infração, na denúncia vazia o inquilino pode estar em dia com todas as obrigações — pagando o aluguel, cuidando do imóvel — e ainda assim você pode pedir que ele saia.

Como funciona na prática:

1. Em contratos por prazo determinado: ao final do contrato, se nenhuma das partes manifestar interesse em renovar, ele passa a vigorar por prazo indeterminado. A partir daí, qualquer parte pode pedir a denúncia.
2. Em contratos por prazo indeterminado: notifica-se o inquilino com 30 dias de antecedência para desocupação.
3. Se o inquilino não sair voluntariamente, ajuíza-se a ação. Não é preciso justificar o motivo na petição.

Atenção a situações em que a denúncia vazia é restrita ou inaplicável:

• Contratos “build to suit” (imóvel construído sob medida para o locatário)
• Algumas locações comerciais com cláusulas específicas
• Contratos com cláusulas de proteção ao inquilino (renovação automática, por exemplo)

Base legal: Lei 8.245/91 — art. 46.

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Liminar é uma ordem rápida do juiz — dada antes do julgamento final do processo — que determina a saída imediata do inquilino. Pense nela como uma “antecipação”: em vez de esperar todo o trâmite normal, o juiz já manda o inquilino sair.

A lei lista as situações em que essa liminar pode ser concedida (art. 59, §1º da Lei 8.245/91). As mais comuns na prática são:

• Caução em dinheiro equivalente a 3 meses de aluguel + encargos, depositada em juízo
• Acordo escrito entre as partes, com prazo determinado
• Fim do contrato por prazo determinado (vencimento natural)
• Morte do inquilino sem sucessores que assumam a locação
• Sublocação sem sua autorização
• Reparações urgentes determinadas pelo Poder Público

A hipótese mais utilizada é a da caução. Concedida a liminar (em poucos dias a poucas semanas, conforme a comarca), o inquilino é intimado e tem 15 dias para desocupar voluntariamente. Se não sair, o cumprimento é feito pelo oficial de justiça, com auxílio de força policial se necessário.

Importante saber: a liminar é uma decisão provisória. Significa que o juiz, ao final do processo, ainda vai julgar o mérito da causa. Se confirmada a sentença, a caução é devolvida ao locador. Se reformada, pode haver compensação ao inquilino.

Base legal: Lei 8.245/91 — art. 59, §1º.

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Depende do tipo de decisão:

• Sentença comum (julgamento de mérito): 30 dias para desocupação voluntária.
• Liminar (decisão antecipada do art. 59, §1º): 15 dias.
• Decisões urgentes específicas: podem ter prazos menores, conforme determinação do juiz.

O prazo começa a contar a partir do dia em que o inquilino é informado oficialmente da decisão. Essa comunicação geralmente é feita pelo oficial de justiça, que vai pessoalmente ao imóvel entregar o mandado.

Se o inquilino não sair voluntariamente no prazo, você (através do seu advogado) pede ao juiz o cumprimento da decisão. O juiz emite então um “mandado de despejo”, e o oficial de justiça é o responsável por executar a ordem — com auxílio de força policial se houver resistência.

Atenção fundamental: mesmo com a decisão judicial em mãos, o locador não pode tentar desocupar o imóvel por conta própria — trocar fechaduras, cortar luz/água, retirar pertences. Essas ações configuram “exercício arbitrário das próprias razões” (art. 345 do Código Penal) e podem gerar:

• Responsabilização criminal do locador
• Indenização ao inquilino (danos morais e materiais)
• Reversão da decisão judicial favorável

Todo o cumprimento do despejo precisa passar pelo Judiciário. A parte positiva é que, com decisão em mãos, esse cumprimento costuma ser agendado em 30 a 60 dias após o requerimento.

Base legal: Lei 8.245/91 — arts. 63 e 65; Código Penal — art. 345.

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Sim — e é exatamente a estratégia mais recomendada. A lei (art. 62 da Lei 8.245/91) permite “cumular” o despejo com a cobrança, ou seja, resolver tudo em um único processo.

Vantagens de fazer junto:

• Um único processo (mais barato e mais célere que dois separados)
• A mesma sentença decide a posse do imóvel e o crédito monetário
• Aproveita as garantias do contrato (fiador, fiança bancária, caução)
• Economia processual: uma única petição inicial, uma única citação, uma única instrução

O que pode ser cobrado:

• Aluguéis vencidos e os que ainda vencerem até a desocupação efetiva
• Encargos contratuais (IPTU, condomínio, água, luz, gás)
• Multas previstas em contrato
• Indenização por danos comprovados ao imóvel (com vistoria pericial)
• Custas processuais e honorários sucumbenciais

Reconhecida a dívida pela sentença, a cobrança pode prosseguir por meio de:

• Penhora de bens do inquilino e do fiador
• Bloqueio de contas bancárias e investimentos (BACEN-JUD)
• Bloqueio de veículos (RENAJUD)
• Investigação patrimonial técnica (INFOJUD)

Base legal: Lei 8.245/91 — art. 62; CPC — arts. 824 e seguintes.

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É uma situação que acontece com certa frequência: o juiz já decidiu a seu favor, o prazo terminou, mas o inquilino simplesmente continua no imóvel — ignorando a decisão.

O que o locador NÃO pode fazer, em hipótese alguma:

• Trocar as fechaduras
• Cortar fornecimento de água, luz ou gás
• Forçar entrada no imóvel
• Retirar pertences do inquilino sem autorização judicial
• Ameaçar ou coagir o inquilino
• Contratar empresas de remoção ou seguranças para forçar a saída

Mesmo com a decisão a seu favor, qualquer dessas atitudes configura crime — “exercício arbitrário das próprias razões” (art. 345 do Código Penal). Pode gerar responsabilização criminal, indenização ao inquilino e até a reversão da decisão judicial que você havia conquistado.

O caminho legal correto: requerer ao juiz o cumprimento da sentença ou da liminar, com expedição de mandado de despejo, auxílio de oficial de justiça e força policial quando necessário.

Como funciona o cumprimento forçado:

1. O oficial de justiça comparece ao imóvel com o mandado.
2. Intima o inquilino para desocupar em 24 horas.
3. Se não houver saída, retorna no dia seguinte (ou em data agendada) com força policial.
4. Executa o despejo: retira inquilino e pertences.
5. Os bens deixados podem ficar em depósito judicial por 30 dias para o inquilino retirar.
6. O locador é notificado para acompanhar e receber as chaves.

As custas dessa fase são previstas em lei e podem ser cobradas do inquilino (incluídas na execução da sentença).

Base legal: Lei 8.245/91 — arts. 63 e 65; CPC — arts. 538 e seguintes; CP — art. 345.

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É comum o inquilino inadimplente simplesmente sair do imóvel sem aviso, deixando atrás dívidas de aluguel, encargos e às vezes danos. A reação natural é entrar no imóvel imediatamente para retomar a posse. Essa ação direta não é recomendada.

Por que não entrar diretamente? Sem decisão judicial ou termo formalizado, o inquilino pode depois alegar:

• Que foi “expulso” do imóvel
• Que tinha pertences valiosos que sumiram
• Que não havia abandono — estava apenas viajando, internado ou ausente temporariamente

Essas alegações podem gerar ações contra você por danos morais e materiais, mesmo em situações em que o abandono parecia evidente.

Passo a passo tecnicamente correto:

1. Documentar a situação. Tire fotos do imóvel pelo lado de fora, registre tentativas de contato (WhatsApp, ligações, e-mails sem resposta), converse com vizinhos.
2. Enviar notificação extrajudicial para todos os endereços conhecidos do inquilino (residencial, fiador, e-mail, WhatsApp).
3. Realizar vistoria com testemunhas. Entre no imóvel acompanhado de pelo menos 2 testemunhas idôneas (vizinhos, conhecidos), idealmente com presença do síndico se for condomínio. Lavre um termo escrito do que foi encontrado — bens presentes, estado do imóvel, sinais de abandono.
4. Ajuizar ação de despejo cumulada com cobrança. Mesmo com o imóvel já vazio, a regularização formal da posse e a cobrança do crédito exigem decisão judicial.
5. Em paralelo, o advogado faz busca patrimonial do inquilino e fiadores para recuperação do crédito.

Vantagens dessa abordagem:

• Ações de imóvel abandonado costumam ser mais rápidas (pouca contestação)
• A decisão judicial garante regularização formal da posse (importante para nova locação)
• O crédito monetário fica documentado e cobrável
• Você fica protegido de eventuais alegações futuras do inquilino

Se o imóvel apresentar danos relevantes, fotografe e contrate uma perícia antes de fazer qualquer reparo — esses danos podem ser cobrados na ação.

Base legal: Lei 8.245/91 — arts. 9º e 62; Código Civil — art. 22 (curador de bens do ausente).

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